특별공급, 조건은 갖춘 것 같은데...
‘과연 내가 당첨될 수 있을까?’ 하고 고민해본 적, 있으시죠?
청약은 결국 상대평가예요.
내가 아무리 조건을 충족하더라도, 나보다 더 유리한 조건을 갖춘 사람이 많다면 당첨은 어려울 수밖에 없어요. 그렇다면, 실제 당첨자들은 어느 정도의 조건을 갖추고 있었을까요?
이번 글에서는 최근 몇 년간의 특별공급 당첨자 사례를 토대로, 커트라인의 현실을 알려드릴게요.
어느 정도 조건이면 당첨 가능성이 있는지, 어떤 기준이 특히 중요했는지 확인해보세요!
1. 실제 당첨자들의 평균 소득 & 자산 수준
국토교통부에서 발표한 자료에 따르면, 최근 수도권 신혼부부 특별공급 당첨자의 평균 소득은 다음과 같아요:
- 수도권 평균 소득: 월 약 420만 원 (세전 기준)
- 지방 평균 소득: 월 약 350만 원
- 생애최초 특별공급 평균 소득: 월 450~470만 원
즉, 도시근로자 월평균 소득의 70~90% 수준이 가장 많았어요.
130%까지 가능하다고 해서 꼭 상한선에 근접해야 유리한 건 아니었고,
오히려 ‘우선공급’ 대상에 해당하는 중저소득 가구가 더 높은 당첨률을 보였어요.
예시: 신혼부부 특별공급, 수도권 A단지
- 당첨자 평균 소득: 410만 원
- 자산 총합: 약 2억 3천만 원
- 자녀 수: 1명 이상
- 청약통장 가입 기간: 8년 이상
Point
→ 높은 소득보다는 ‘우선공급 조건 충족 + 무주택 기간 + 자녀 수’ 등이 훨씬 결정적인 요소!
→ 자산은 기준보다 5천~6천만 원 여유 있는 수준이 많았음
2. 커트라인은 지역마다 다르다!
서울과 수도권, 그리고 지방은 경쟁률의 차이가 확연히 드러나요.
특히 수도권 인기지역은 ‘특별공급’이라도 경쟁률이 10:1 이상인 경우도 있고, 지방 중소도시는 1:1 이하로 마감되는 경우도 많아요.
예시 비교
| 서울 성동구 | 신혼부부 특별 | 14:1 | 소득 90% 이하 + 우선공급 |
| 경기도 평택시 | 생애최초 특별 | 3:1 | 소득 120% 이하 |
| 경남 창원시 | 신혼부부 특별 | 1.2:1 | 소득 130%도 당첨 |
👉 서울일수록 '소득 낮고 조건 탄탄한 사람'이 유리
👉 지방일수록 상한선 근접자도 당첨 가능성 있음
이 말은 곧, 내 조건이 다소 부족해 보여도 지역 선택을 잘 하면 당첨될 수 있다는 뜻이에요!
3. 어떤 조건이 가장 중요할까?
조건이 여러 가지라 헷갈릴 수 있지만, 실제 당첨자 데이터를 살펴보면 몇 가지 공통 요소가 보여요.
1. 소득은 낮을수록 유리 (우선공급 해당 시)
→ 단, 지나치게 낮으면 중도금 대출이 어려워질 수 있으니 적당한 수준의 소득이 가장 이상적
2. 청약통장 가입 기간 + 납입횟수
→ 6년 이상, 24회 이상 납입자 비율이 높음
→ 생애최초의 경우에도 납입이 충실했던 신청자가 유리
3. 자녀 수 & 무주택 기간
→ 자녀가 2명 이상인 가구의 당첨률이 확연히 높음
→ 무주택 기간 3년 이상은 거의 필수 조건으로 보임
4. 자산은 기준선보다 충분히 낮을수록 안정적
→ 기준선 3.2억 원보다는 2억 후반~3억 초반대가 가장 흔한 구간
4. 조건별 당첨 시뮬레이션 (가상 사례)
📍사례 A: 수도권 신혼부부 특별공급 (우선공급 해당)
- 소득: 월 420만 원 (3인 가구, 85%)
- 자산: 2억 6천만 원
- 청약통장: 9년, 36회 납입
- 자녀: 1명
→ 경쟁률 8:1이었지만 당첨 성공! 이유는 ‘우선공급 조건 충족’ + ‘자산 적정’ + ‘충분한 납입 이력’
📍사례 B: 지방 생애최초 특별공급
- 소득: 월 500만 원 (4인 가구, 110%)
- 자산: 3억 1천만 원
- 청약통장: 3년, 18회
→ 경쟁률 2:1, 당첨 성공! 지방이라 소득이 비교적 높아도 진입 가능했음
📍사례 C: 서울 신혼부부 일반공급
- 소득: 월 760만 원 (130%)
- 자산: 3억 2천만 원
- 청약통장: 5년, 20회
→ 경쟁률 12:1, 낙첨. 조건은 충족했지만 경쟁에서 밀림
5. ✅ 정리하자면…
특별공급은 기준만 넘기면 되는 절대평가처럼 보이지만, 실제로는 ‘상대평가’에 가까워요.
내가 조건을 다 맞췄더라도 더 유리한 조건의 신청자가 있다면 떨어질 수 있고,
반대로 경쟁률이 낮은 곳이나 우선공급 요건을 충족했다면 예상보다 쉽게 당첨될 수도 있어요.
✔ 소득은 커트라인보다 얼마나 낮은지
✔ 자산은 얼마나 여유 있게 기준 내인지
✔ 무주택 기간, 청약통장 납입 이력
✔ 자녀 수, 지역별 경쟁률
이 네 가지를 종합해서 ‘내가 유리한 상황인가?’를 판단해보는 게 중요합니다.
📌 다음 글 예고
그렇다면, “이렇게 준비하면 특별공급 당첨에 가까워질 수 있다!”
실제 사례와 전문가들의 조언을 바탕으로,
특별공급 준비 전략 편으로 이어갈게요.
내 조건을 더 날카롭게 다듬고 싶은 분들, 절대 놓치지 마세요 😊
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