🏡 특별공급 조건, 어디까지 충족해야 안전할까?

내 집 마련, 참 어렵죠. 특히 요즘같이 집값도 불안정하고 금리도 높은 시기엔 더더욱 그래요. 그래서 많은 분들이 조금이라도 유리한 기회를 찾기 위해 ‘특별공급’을 알아보곤 하시죠. 
하지만 막상 알아보면 복잡한 기준과 까다로운 요건들 때문에 머리가 아파집니다. 

소득은 어느 정도까지 괜찮은지, 자산은 어디까지 허용되는지, 우선공급은 무조건 도전하는 게 좋은 건지… 이번 글에서는 특별공급 신청 전에 반드시 알아야 할 커트라인 정보와 조건별 유의사항을 정리해 볼게요.

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1. 특별공급이란?

특별공급은 정부가 주거 안정이 필요한 계층에게 내 집 마련 기회를 조금 더 우선적으로 주기 위해 마련한 제도입니다.
일반공급과 달리 경쟁률이 상대적으로 낮고, 일정 조건만 충족하면 가점이 낮아도 당첨 가능성이 있다는 장점이 있어요.

대표적인 특별공급 유형

• 신혼부부 특별공급
• 생애최초 특별공급
• 다자녀가구 특별공급
• 노부모 부양 특별공급
• 장애인/국가유공자 등 기타 유형

각 유형마다 자격 요건과 우선공급 조건이 조금씩 다르기 때문에 내 상황에 가장 잘 맞는 유형을 찾는 게 중요해요.

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2. 소득 기준 – 중위소득 몇 %까지 괜찮을까?

특별공급 신청에서 가장 먼저 살펴야 할 건 ‘소득 기준’이에요.
정부는 매년 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로, 신청 자격을 중위소득 몇 퍼센트 이하인지로 정해놓습니다.

예를 들어볼게요.
2025년 기준으로 3인 가구 도시근로자 월평균 소득이 약 613만 원이라면,

• 신혼부부 특별공급
  • 우선공급: 100% 이하 → 약 613만 원 이하
  • 일반공급: 130% 이하 → 약 797만 원 이하
• 생애최초 특별공급: 160% 이하 → 약 980만 원 이하

이처럼 유형마다 커트라인이 다르기 때문에 내가 어떤 유형에 해당하는지를 먼저 확인하고, 거기에 맞춰 소득 기준을 비교해야 해요.

주의할 점
→ 신청 시 제출하는 소득은 세전 소득 기준이 아니라, ‘건강보험료 납부 금액’을 기준으로 환산한 금액이에요.
→ 직장인, 자영업자, 지역가입자 등 납부 방식이 다르기 때문에, 실제 소득보다 기준이 낮게 계산되거나 높게 계산되는 경우도 있어요.
→ 혼인 예정자는 예비 배우자 소득도 합산되므로, 가구 소득 전체로 보게 됩니다!

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3. 자산 기준 – 총자산과 자동차도 포함될까?

많은 분들이 간과하는 것이 바로 자산 기준이에요.
소득만 충족한다고 끝이 아니고, 일정 수준 이상의 자산을 보유하고 있다면 특별공급 대상에서 제외될 수 있어요.

2025년 기준 특별공급 자산 요건은 아래와 같아요:

• 총자산 3억 2천만 원 이하
• 자동차 기준가액 5천만 원 이하

여기서 ‘총자산’이란 단순히 예금만 의미하는 게 아니에요. 아래 항목들이 모두 포함됩니다.

총자산 계산 시 포함 항목

• 예금, 적금, 펀드, 보험(해지환급금 기준), 주식 등 금융자산
• 전세보증금, 월세보증금 등 주거 관련 자산
• 배우자 명의의 자산도 합산
• 자동차는 시가 기준이 아니라 ‘기준가액표’ 기준 (매년 갱신됨)

👉 예를 들어, 전세 보증금이 1억 5천만 원이고, 예금 7천만 원, 보험 해지환급금이 5천만 원이라면 이미 2억 7천만 원이 넘죠. 자동차까지 포함하면 기준 초과 가능성이 있어요.

※ 국토교통부와 한국감정원 사이트에서 ‘자산 기준 계산기’를 활용하면 본인의 자산 총합을 쉽게 확인할 수 있어요.

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4. 우선공급 기준 – 무조건 좋은 걸까?

신혼부부나 생애최초 유형 중 일부는 ‘우선공급’이라는 조건이 붙기도 해요.
우선공급은 말 그대로 다른 신청자보다 먼저 당첨 기회를 주는 제도인데, 기준이 더 엄격하다는 특징이 있어요.

• 신혼부부 우선공급: 소득 100% 이하 + 혼인 7년 이내 + 자녀수 가점
• 생애최초 우선공급: 소득 130% 이하 + 무주택 기간 3년 이상

우선공급은 경쟁률이 낮고, 당첨 가능성이 높은 장점이 있지만 무조건 도전하는 게 좋은 건 아니에요.

왜냐하면, 당첨 이후에는 입주자금 마련 능력까지 고려해야 하기 때문이에요.
너무 낮은 소득으로 당첨된 후, 중도금 대출이 안 되거나 잔금 마련이 어려워 계약 포기하는 사례도 많거든요.

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5. ✅ 신청 전 체크리스트

특별공급 신청 전, 아래 항목은 꼭 체크해보세요:

✔ 건강보험료 기준 소득은 유형별 커트라인과 비교
✔ 총자산은 예금, 보험, 보증금, 주식까지 모두 합산
✔ 자동차는 ‘기준가액표’ 기준으로 계산
✔ 우선공급 조건은 당첨 확률은 높지만, 자금 준비 가능성도 따져보기
✔ 부적격 당첨 시 향후 청약 제한 생기니 꼼꼼히 확인!

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6. 마무리 요약

특별공급은 분명 좋은 제도예요.
하지만 소득과 자산 커트라인을 넘기면 아예 신청 자체가 불가능하고, 조건을 맞췄더라도 자금 여력이 부족하면 실입주가 어려워질 수 있어요.

그러니 신청 전에는 무조건 도전보다는,
"내가 정말 실입주할 수 있을까?", "조건은 다 맞추고 있나?"를 먼저 따져보는 것이 현명합니다.

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🔍 다음 글 예고

커트라인 기준은 알겠는데,
“내가 이 조건으로 실제로 당첨 가능할까?” 궁금하시죠?

👉 다음 글에서는 특별공급 실제 당첨자들의 소득, 자산, 경쟁률 사례를 바탕으로
‘이 정도면 당첨될 수 있을까?’ 궁금한 분들을 위한 실전 분석편으로 돌아올게요!
절대 놓치지 마세요 😊