⚖️ 가점제 vs 특별공급, 어떤 게 나한테 유리할까?

청약을 준비하다 보면, 

“가점제 도전할까? 아니면 특별공급이 더 나을까?” 
이런 고민 한 번쯤 하게 됩니다. 
특히 점수가 애매하거나 당첨 확률이 낮다고 느껴질 땐 
‘특공으로 돌려야 하나?’ 하는 생각도 들죠. 

하지만 두 제도는 대상, 방식, 조건이 완전히 다르기 때문에 
무조건 유불리를 따지기보다 내 상황에 맞는 방향을 찾는 것이 더 중요합니다. 

이번 글에서는 가점제와 특별공급의 차이점, 
그리고 각 제도가 유리한 상황에 대해 함께 정리해 볼게요. 

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1. 가점제: 점수로 경쟁하는 제도

가점제는 말 그대로 청약 점수를 기준으로
당첨자를 선정하는 방식입니다.
일반공급 물량의 일부에서 적용되고,
특히 수도권 인기 단지는 거의 대부분 가점 경쟁이 치열합니다.

 

✔️ 가점제 요약

• 대상: 무주택 세대주
• 방식: 점수 높은 순으로 당첨
• 기준: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간
• 장점: 점수가 높으면 당첨 확률이 높아짐
• 단점: 점수가 낮으면 사실상 당첨 어렵다

예를 들어, 서울·수도권 민영주택의 85㎡ 이하 분양에서는
가점제가 100% 적용되기도 하며,
이 경우엔 60점 이상이 안정권으로 간주됩니다.

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2. 특별공급: 조건을 만족하면 기회가 있다

특별공급(특공)은 가점보다는 소득, 무주택 기간, 세대 구성 등
다양한 자격 요건을 충족한 사람들에게
일반공급과 별도로 배정되는 물량을 제공하는 제도입니다.

 

✔️ 특공 제도 종류

• 생애최초 특별공급
• 신혼부부 특별공급
• 다자녀가구 특별공급
• 노부모 부양 특별공급 등

✔️ 특공의 특징

• 경쟁이 덜한 경우도 많고
• 일부 유형은 추첨제 비중이 크기 때문에
  점수가 낮은 사람에게도 당첨 기회가 열려 있어요.
• 단, 소득 기준이나 혼인 여부, 자녀 수 등
  조건이 까다롭기도 해요.

예를 들어 생애최초 특공은
소득 요건(맞벌이 도시근로자 월 평균 소득 130% 이하 등)을 만족하면
추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에
청약 점수가 낮은 사람들에게도 유리한 제도입니다.

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3. 나에게 맞는 건 어떤 제도일까?

정답은 없지만, 아래 기준으로 스스로 판단해보면 도움이 됩니다.

 

📌 가점제가 유리한 경우

• 무주택 기간이 길고
• 부양가족 수가 많으며
• 청약통장 가입기간도 오래된 경우
  → 총점 60점 이상인 분들은 가점제 위주 전략 추천!

📌 특별공급이 유리한 경우

• 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 자격 요건을 만족하고
• 청약 점수는 낮은 편인 경우
  → 추첨제의 가능성을 노려볼 수 있어요.

그리고 한 가지 더 중요한 점!
특공과 일반공급은 동시에 신청할 수 없습니다.
어느 쪽을 선택하느냐에 따라
청약 전략 전체가 달라지므로,
매번 분양 공고를 확인하고 유리한 쪽으로 선택하셔야 합니다.

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4. 두 제도를 함께 고려한 전략은?

점수가 낮더라도 무조건 포기할 필요는 없습니다.
예를 들어, 생애최초 특별공급에는 탈락했지만
다음 청약에선 가점제에서 기회가 생길 수도 있죠.

또는 다음과 같은 접근도 가능합니다:

• 지금은 특별공급 위주로 도전하되,
  동시에 청약통장과 무주택 기간을 꾸준히 관리하면서
  몇 년 뒤 가점제에서도 도전 가능성을 만들어두기

즉, 장기전으로 보면 두 제도를 병행하는 전략도 의미 있습니다.
어떤 청약에서 어떤 제도가 나에게 유리할지
매번 살펴보고 유연하게 접근하는 게 핵심입니다.

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5.✅ 정리하면 이렇게 선택하세요

기준가점제특별공급

경쟁 방식	점수 경쟁	자격 기반 + 일부 추첨
대상	무주택 세대주	신혼부부, 생애최초, 다자녀 등
당첨 확률	점수 높으면 유리	조건 충족 시 낮은 점수도 기회
전략	점수 관리가 핵심	조건 충족이 핵심

 

청약은 ‘정답’이 있는 게임이 아닙니다.
하지만 나에게 유리한 제도를 알고 준비한다면
확률은 분명 달라집니다.

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✏️ 다음 글 예고

그렇다면 가점이 낮고 특공 자격도 애매한 경우, 
“청약 말고는 답이 없는 걸까?” 
아닙니다. 
다음 글에서는 ‘무주택자에게 유리한 또 다른 제도들’에 대해 
차근차근 알려드릴게요! 😊