🧩 일반공급, 추첨제 vs 가점제! 뭐가 다를까?

“청약 한 번 넣어봤자 가점도 낮은데, 의미 없잖아.” 
“가점은 이미 높은 사람들 게임이지, 난 그냥 월세나 살아야겠다.” 

혹시 이런 생각 해본 적 있지 않으신가요? 
그런데 꼭 그렇지만은 않습니다. 
‘가점제’ 말고도 무주택자에게 기회가 될 수 있는 게 바로 ‘추첨제’라는 방식인데요, 
청약 전략은 이 두 가지를 제대로 이해하는 것에서부터 시작됩니다. 

---

1. 먼저, '일반공급'이 뭔지 짚고 갈게요

청약에는 ‘특별공급’과 ‘일반공급’이라는 두 가지 큰 틀이 있어요.
특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀 같은 사회적 배려 계층에게 우선권을 주는 제도고,
일반공급은 특별한 조건이 없어도 누구나 도전할 수 있는 청약 방식이죠.

중요한 건 여기서 말하는 ‘가점제’와 ‘추첨제’는 모두 일반공급 안에서 나뉘는 당첨 방식이라는 점이에요. 
그러니까 일반공급이라고 다 똑같이 진행되는 게 아니라, 일부는 가점제, 일부는 추첨제로 진행된다는 겁니다.

예를 들어, 한 아파트 단지에서 100세대를 일반공급한다고 하면,
그중 75세대는 가점으로, 나머지 25세대는 추첨으로 뽑는 식이죠. (물론 지역이나 면적에 따라 이 비율은 달라짐)

---

2. 가점제는 ‘점수 경쟁’

가점제는 말 그대로 점수 싸움이에요. 
무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 – 이 세 가지 항목을 기준으로 해서
총 84점 만점의 점수를 매기고, 점수가 높은 사람 순으로 당첨자를 뽑습니다. 

예를 들어 이런 식이에요.

• 무주택 기간 15년 이상 (최대 32점)
• 부양가족 3명 (최대 35점)
• 청약통장 15년 이상 보유 (최대 17점)

이런 조건을 다 만족하는 사람은 고득점자가 되겠죠.
서울 인기 지역의 경우 최소 65점~75점 이상은 돼야 경쟁이 가능하다는 말도 있습니다.
결혼한 지 오래됐고 자녀가 셋 이상인 중장년층이라면 가능하지만, 
청년, 신혼부부, 1인가구에게는 높은 벽을 느끼게 합니다. 

그래서 “가점 낮은 사람은 청약 꿈도 못 꾼다”는 말이 나오기도 하죠.

---

3. 추첨제는 '운'도 실력이다

하지만! 여기서 ‘추첨제’라는 숨은 기회가 등장합니다.
추첨제는 이름 그대로, 자격 요건만 충족하면 컴퓨터로 무작위 추첨을 해 당첨자를 뽑는 방식이에요. 
점수가 필요 없기 때문에, 가점이 낮은 사람도 당첨될 가능성이 있다는 게 가장 큰 장점이죠.

특히, 무주택자뿐 아니라 유주택자도 신청 가능한 경우가 있어서
“이번에는 진짜 한 번 해볼 만하겠다” 싶은 단지가 생기기도 합니다.

물론 '운'이라는 요소가 작용하니 복불복 같아 보이지만,
전략적으로 접근하면 실질적인 가능성을 높일 수도 있습니다.
뒤에서 더 자세히 다뤄볼게요!

---

4. 가점제 vs 추첨제, 어떤 식으로 나뉘냐면?

같은 일반공급 안에서도, 지역과 면적에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 다르게 정해져 있어요.
정부가 만든 기본 룰은 이렇습니다 :

• 전용 85㎡ 이하 (국민평형)
  • 수도권: 가점제 75%, 추첨제 25%
  • 지방: 가점제 40%, 추첨제 60%
• 전용 85㎡ 초과 (중대형)
  • 전국 공통: 가점제 30%, 추첨제 70%

간단히 말하자면, 집이 클수록 추첨 물량이 많아지고,
지방일수록 추첨 비중이 더 크다는 거죠. 

즉, 가점이 낮아도 넓은 평형이거나 지방의 분양 단지를 노리면 기회가 많아집니다!
그래서 요즘은 일부러 넓은 면적을 선택하는 청년들도 늘고 있어요. 
대출이 부담이지만, 추첨제에 당첨된다면 한 번에 내 집 마련이 되니까요.

---

5. 그럼 나는 어디에 집중해야 할까?

전략은 간단합니다. 내 상황에 맞춰서 가점제와 추첨제 중 집중할 방향을 잡는 거죠.

• 가점 60점 이상: 가점제 물량 많은 단지 중심 공략
  → 인기 많은 수도권 85㎡ 이하 단지가 유리
• 가점 40점 이하: 추첨제 물량 많은 단지 중심 공략
  → 85㎡ 초과 중대형 단지, 또는 지방지역 단지를 찾아봐야 해
• 신혼부부/청년층: 특별공급 우선 검토 → 안되면 일반공급 추첨제 활용

예를 들어 30대 초반, 무주택 3~4년차, 청약통장 4년차, 부양가족 없음이라면
가점은 30점 초중반일 가능성이 높은데요,
그럴 땐 무조건 추첨제 쪽이 유리하고,
전용 85㎡ 초과 또는 지방 단지 추첨제 물량을 노리는 게 핵심 전략이 될 수 있어요!

---

6.✅ 정리하면

• 일반공급 안에는 가점제와 추첨제 두 방식이 있다
• 가점제는 점수가 높은 순, 추첨제는 자격만 되면 무작위 뽑기
• 청년이나 신혼처럼 가점 낮은 사람은 추첨제 중심 전략이 훨씬 유리
• 면적·지역에 따라 비율이 달라지니, 정보 파악이 곧 전략이다!

---

✏️ 다음 글 예고
👉 “추첨제만 노리면 정말 당첨될 수 있을까?”
→ 무작정 운에 맡기기보단, 추첨제 당첨 확률을 높이는 현실적인 방법!
내일은 그 이야기를 다뤄볼게요! 😊